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Vente : Nue-propriété, usufruit, démembrement ?

Dans certains situations ou certains moments, la propriété d'un bien peut se voir diviser au profit de plusieurs individus, lors de cette division apparaissent un usufruitier et un nu-propriétaire. Quels en sont donc les significations et droits associés ?

Lors d'un passage devant notaire dans le cadre d'un achat de bien immobilier est obtenu la possibilité de droit d'en disposer comme bon vouloir, le tout dans un cadre légal. Juridiquement, cette jouissance du bien se compose en 3 éléments :

  1. L'usus : exprimant le fait que le propriétaire ait le droit de faire usage du bien comme bon lui semble, cependant tout en excluant la notion de réaliser un profit sur le bien, particulièrement en le mettant en location.
  2. L'abusus : exprimant le droit de disposer du bien à des fins de transaction, de transmission ou de modification quant à la nature de ce dernier.
  3. Le fructus : exprimant le fait que le propriétaire ait le droit de tirer profit du bien immobilier en en récoltant les fruits, en suivant l'idée étymologique.

L'addition de ces trois éléments juridique composent donc la pleine propriété du bien immobilier, à l'inverse, la division de ces trois éléments juridiques constituent une situation de démembrement de propriété.


La signification de nue-propriété et d'usufruit

La pleine propriété n'agissant donc plus dès lors que l'usus, abusus et fructus ne se retrouve plus sous le nom d'une seule et même personne, qu'elle soit physique ou morale. De deux côtés distinct, l'abusus en constitue un, prenant alors le nom de nue-propriété permettant à son détenteur, le nu-propriétaire, de disposer du bien cependant sans en avoir le droit d'utilisation. À l'inverse de l'autre côté, l'usus et le fructus sont réunis pour constituer l'usufruit agissant au long de toute la durée de vie du détenteur, l'usufruitier, excepté si le terme a été prévu par contrat.

Ces 3 éléments étant l'usus, l'abusus et le fructus, sont donc répartis sur deux détenteurs distincts :

  • Le nu-propriétaire possède le droit de disposer du bien pour en effectuer la transaction, avec approbation de l'usufruitier, mais ne peut percevoir de loyer ou l'occuper.
  • L'usufruitier possède le droit de percevoir des loyer ou d'occuper le bien, mais ne peut effectuer une transaction sans l'accord du nu-propriétaire.


Les devoirs du nu-propriétaire et de l'usufruitier

Le nu-propriétaire se doit de prendre à sa charge toutes les réparations liées au gros œuvre, hormis si il est avéré que la détérioration du bien immobilier est la conséquence d'un entretien négligé de la part de l'usufruitier.  

L'usufruitier se doit de veiller à la conservation du bien afin que ce dernier reste en bon état. De ce fait, il paye la taxe foncière et d'habitation ainsi que toutes les autres charges liées aux réparations d'entretien.


Les raison d'un démembrement immobilier

Il est monnaie courante de constater un démembrement de propriété dans le but de réduire la fiscalité lors d'une succession, dans la majorité des cas. Les parents ou autres ascendants ont la possibilité de transmettre une partie de leur bien, tout en en conservant la jouissance, en donnant à leurs enfants ou petits-enfants la nue-propriété. De ce fait, en ayant conservé l'usufruit, au décès des donateurs, la pleine propriété est de manière automatique recomposée dans les mains des héritiers. L'avantage étant de ne payer aucun droit sur la valeur de l'usufruit.

Par recours au biais de démembrement, lors du décès de l'épouse ou de l'époux, le conjoint a la possibilité de jouir du patrimoine. Les enfants du défunt sont par conséquent requalifiés en tant que nu-propriétaire du bien immobilier jusqu'au décès de l'usufruitier.



   

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Jean-Hugues Pourtal - 07/08/2020