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Vente : Comment bien estimer son logement ?

Dans de nombreuses situations, comme une vente immobilière, le première étape consistera à déterminer la valeur du bien : c’est-à-dire définir son prix actuel sur le marché immobilier. De nombreux critères sont utilisés afin de fixer le "juste prix" pour éviter d'être face à une sous-estimation ou une surévaluation du bien.

L’estimation en ligne peut se révéler utile mais il est préférable de l'affiner avec une visite physique pour ne pas passer à côté de certains détails. Effectivement, la perception physique du bien reste irremplaçable. Une fois l’estimation effectuée, il convient de choisir le prix adéquat en fonction de ses choix et de sa situation.


Les caractéristiques à prendre en compte

L'influence de l'environnement est un facteur clé à pendre en considération, la notoriété du  quartier, le présence de commerce de proximité, de bonnes écoles, ainsi que le sentiment de sécurité sont des éléments influençant grandement l'estimation.

Différents critères objectifs et propres au bien sont utilisés pour définir ses avantages comme : le nombre de m², de pièces, l'agencement et la taille de ces dernières, l'état, l'orientation, etc... Dans le cas des parties privatives. Puis l'état et la qualité de la copropriété, du type architectural du bâtiment et des comptes de cette dernière en ce qui concerne les parties communes.

On prend donc en compte les points forts et les points faibles du bien afin de pondérer un prix au mètre carré moyen en fonction de surcotes ou décotes liés aux atouts ou défauts du bien. Après avoir obtenu un prix au m² cohérent et propre au bien étudié, il suffit de multiplier ce prix au m² par la surface du bien. Une vue sur monument peut apporter une valorisation du m² de 5 à 20%, tandis qu'un rez-de-chaussée se vendra jusqu'à 25% moins cher. Un logement devant être entièrement rénové se vendra en moyenne 30% moins cher et 10% moins cher si il est mal réparti ou agencé, comparé à un logement standard.


Le risque de la sur et sous évaluation

Il peut être tentant et facile de considérer l'estimation proposant le net vendeur le plus élevé comme optimal. Dans la réalité, l'estimation étant en phase avec le marché est la plus adéquate puisqu'elle prend en compte l'offre disponible sur le marché immobilier au moment de la vente ainsi que les dernières ventes réalisées à proximité (actes authentiques et compromis). Il est donc possible de constater deux grandes tendances pratiquées par les agents immobiliers dans la production d'estimation.

La première tendance correspond à surcoter le bien volontairement pour aboutir à la signature d'un mandat de vente en exclusivité, voire même à la signature d'un mandat simple. Lorsque le bien est publié, l'agence immobilière conseillera, généralement après quelques semaines, de revoir le prix choisi pour le baisser en argumentant sur une variation du marché.

La seconde tendance correspond à sous-coté  le bien volontairement dans le but de vendre très vite et de récupérer la commission le plus rapidement possible.

Ces pratiques et réactions nuisant sensiblement à la liquidité du marché, il sera toujours préférable d'opter pour une estimation réaliste et objective.


   

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Jean-Hugues Pourtal - 08/04/2021

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