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SCI : Avantages ou inconvénients

Envisager d’investir dans l’immobilier et souhaiter dans le même temps une solution pour commencer à transmettre facilement son ou ses biens à ses enfants, acheter en famille tout en simplifiant la gestion administrative de son patrimoine locatif. Dès lors se pose une question : vaut-il mieux détenir ses biens en direct ou via une société civile immobilière ? Cette structure permet de loger tout ou partie de ses actifs immobiliers afin d’éviter l’indivision.

Créer une SCI (Société Civile Immobilière) pour simplifier la gestion de son patrimoine immobilier est une pratique très rependue, deux personnes suffisent pour sa constitution, aucun maximum ne la conditionne, ni nationalité, contrairement à d'autres types de sociétés. Se rédaction reste relativement libre mais des clauses restent importantes à stipuler. Comme l'étendue du mandat du gérant, les règles de majorités lors des votes en assemblées générales, la réglementation spécifique en cas de vente ou d'échange de parts, la limitation du droit de vote aux parents uniquement ou encore la prévoyance d'agréments en cas d'entrée dans la société ou de sortie.

Le but principal est de faciliter l’acquisition, la gestion et la transmission de biens immobiliers, dans le cadre familial comme dans le cadre professionnel afin de réaliser une opération de construction immobilière. Dans quels cas est-il véritablement judicieux d'avoir recours à une SCI ? Quels sont les différents avantages et inconvénients  ?


Les avantages liés à la création d’une SCI

Les associés peuvent gérer l'organisation des relations en terme de statuts comme bon leur semble, la liberté d'organisation et de hiérarchie est totale. L’étendue des pouvoirs du gérant de la SCI peut être similaire à tous ou dans les mains d'une seule personne, traitant les affaires courantes. Les décisions importantes étant généralement prises en assemblée selon la majorité fixée par les statuts.

Détenir des parts sociales de la SCI en cas de succession simplifie grandement la transmission du patrimoine, les parts sociales sont plus simples et moins onéreuses que la cession directe de biens immeubles. Elles permettent d'éviter la constatation par acte authentique devant le notaire.

Les coûts relatifs à la possession de biens immobiliers et charges sont partagés entre les associés, assouplissant la gestion des biens patrimoniaux. D'autant plus qu'il devient possible de réduire le résultat imposable de la SCI en déduisant les charges locatives afférentes à la possession de l’immeuble comme les frais de réparation ou les frais d'entretien.

En plus de déduire les charges locatives, il est possible de bénéficier de fiscalités avantageuses, en ayant la liberté de choisir le régime d'imposition des bénéfices de la SCI. Le choix se présente entre l'impôt sur les sociétés ou l'impôt sur le revenu, à ajuster en fonction du plus avantageux selon les différentes situations.

Le dernier avantage de la SCI est de taille puisqu'il permet d'augmenter la capacité d'achat en réunissant les capitaux de plusieurs personnes, facteur clé pour la construction d'un patrimoine immobilier conséquent et durable. Les possibilités d’investissement sont accrues et facilitées dans le cadre d’obtention de financements externes, notamment pour disposer de prêts bancaires avantageux.


Les inconvénients liés à la création d'une SCI

Pour créer une SCI au minimum 2 associés seront requis, qu'ils soient des particuliers ou des sociétés.

Comme pour toute société, les démarches relatives aux formalités de création d’une SCI peuvent s’avérer complexes et sont relativement lourdes.

La gestion des biens achetés est l'unique usage d'une SCI, elle restreint le champ d'activité. Il est impossible d'utiliser cette forme de société pour effectuer l’achat et la revente de biens immeubles, activité se rapportant aux marchands de biens immobiliers.

A l'inverse d'autres formes sociétaires, dans une SCI les associés seront responsables des dettes de celle-ci sur leur patrimoine personnel. Les associés seront proportionnellement responsables, à hauteur du pourcentage de capital social détenu, en cas d'impossibilité de remboursement d'emprunt bancaire de la part de la SCI.



   

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Jean-Hugues Pourtal - 17/04/2020