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Location : Différencier le bail résidence principale et résidence secondaire

Lors de ses recherches, il peut être fréquent d'entendre différents sons de cloche au sujet de la réglementation du contrat de bail de location loi du 6 juillet 1989 ainsi qu'au sujet de l'encadrement de la loir ALUR du 24 mars 2014. Le risque pouvant être de se mettre en danger en signant des baux d'habitation non conforme pour les locataires comme pour les bailleurs.

Tout d'abord il est important de cerner un point important, toutes clauses inscrites dans le bail de location pouvant sortir de la loi du 6 juillet 1989 peut être annulé par le juge. De ce fait les locataires personnes physiques peuvent bénéficier d'un contrat de bail loi 1989 si ils le souhaitent afin de louer un logement en résidence principale nue, meublée ou à usage mixte.

Cependant, les locataires en tant que personnes morales ne peuvent bénéficier de la signature d'un bail loi 1989 et devront donc user d'un bail de droit commun, un bail de résidence secondaire ou d'un bail commercial.


Comment est définie la résidence principale ?

On définit la résidence principale par la loi du 6 juillet 1989 comme étant "le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation." (article 2).


Le bail résidence principale

Résidence principale prise par un contrat de bail de résidence principale d'habitation d'un logement constituant la résidence principale du locataire ou des colocataires. Ce dernier peut se rapporter indifféremment à une location meublée comme à une location vide. Cependant des différences existent entre eux vis-à-vis du montant du dépôt de garantie, du paiement des charges locatives et en particulier en matière de durée.


Le bail de résidence principale est en terme de législation principalement régi par : 

  • des dispositions du Code de la Construction et de l'habitation,
  • les dispositions générales des articles 1713 et suivants du Code civil,
  • la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989,
  • la Loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dite Loi ALUR.

Jusqu'au décret du 29 mai 2015 définissant la totalité des mentions et annexes obligatoires devant figurer dans un bail de résidence principale, décret applicable depuis le 1er août 2015.


Comment est définie la résidence secondaire ?

La définition fiscale permet de définir la résidence secondaire comme étant "tout bien immobilier qui ne constitue pas une résidence principale". Il est important de noter le caractère unique de la résidence principale, le locataire ou propriétaire ne pouvant pas en avoir plusieurs.

La résidence secondaire désigne de façon identique un logement étant non habité ou occupé de manière temporaire, soit moins de 8 mois par an, tel une maison de vacances, un pied-à-terre ou un investissement locatif.


Le bail résidence secondaire

Résidence secondaire prise par un contrat de bail de résidence secondaire en cas de location, il permet d'encadrer les modalités de la location possiblement nue ou meublée. Les termes du contrat sont en revanche librement définissable entre le propriétaire de la résidence secondaire et le locataire, comme la durée de préavis, le délai de location, le loyer, les frais d'honoraire de l'agence ... Le bail étant régi par les dispositions du Code Civil (article 1708 et suivants) la loi sur les loyers pour les contrats de résidence principale ne sont pas applicables sur les baux de résidence secondaire.

Comme ce contrat est, à l'opposé de celui pour la résidence principale, moins encadré, il faut savoir définir correctement les termes du contrat ainsi qu'avoir connaissance des règles applicables sur ce type de bien.

Les propriétaires bailleurs auront tendance à favoriser la location de leur bien par un bail résidence secondaire, leur permettant de disposer d'une plus grande flexibilité quant à la manière de disposer et de gérer leur bien. La loi du 6 juillet 1989 étant relativement protectrice pour le locataire et ne concernant que les locations de logements à usage d'habitation principale.


Comment mettre un terme au contrat de bail de la loi 1989 ? 

Congé donné par le bailleur

Il n'est possible de donner congé qu'au terme du bail, correspondant à 3 ou 6 ans dans les locations nues ou chaque année pour les locations meublées. Nécessairement par recommandé avec accusé de réception ou par acte d'huissier au minimum 6 mois avant la fin du bail et 3 mois dans le cas d'un bail meublé.

Les motifs pour donner congé au locataire sont au nombre de 3, raisons devant être motivés et valables :

  • Congé pour vente (dont le droit de préemption est attribué au locataire)
  • Congé pour reprise (y loger ou loger un membre de sa famille)
  • Congé pour motif sérieux/légitime (gros travaux, locataire ne respectant pas ses obligations, ...)

Cependant certains locataires sont sous un statu particulier les protégeant, empêchant de donner un congé sans proposer une solution alternative de relocation dans des conditions similaires. Les locataires bénéficiant de cette immunité sont ceux ayant plus de 65 ans et les les locataires ayants de ressources inférieures au plafond des ressources applicables à l'attribution des logements locatifs conventionnés.

Il est possible de cumuler ces deux attributs, dans le cas où le locataire les cumulerait il serait impossible de donner congé à ce dernier à moins d'être soi-même âgé de plus de 65 ans ou d'avoir des revenus inférieurs aux plafonds de ressources applicables.

Dans le cadre d'une résiliation judiciaire il est possible d'insérer une clause au contrat de bail, prévoyant se résiliation de plein droit hors des périodes normales de congés. Cette clause est uniquement invocable dans ces cas suivants :

  • Les troubles de voisinages
  • Le non-paiement du dépôt de garantie
  • Le non-paiement du loyer et des charges
  • La non-souscription à une assurance locative contre les risques associés

Il restera nécessaire malgré la clause d'engager une procédure d'expulsion, cependant le juge sera obligé d'appliquer la clause résolutoire en question de valider l'expulsion si cette dernière est réalisé dans le respect des lois. Dans le cas où aucune clause résolutoire n'est insérée le juge se verra libre d'apprécier les fais et pourra prononcer ou non l'expulsion du locataire en place.

Congé donné par le locataire

Il est possible de donner congé à tout moment au cours de l'intégralité du bail sans raison nécessaires justifiant le départ. Néanmoins il reste nécessaire de notifier le congé au propriétaire en envoyant un recommandé, sous un préavis de 3 mois sous une location nue et 1 mois pour une meublée.

Lors de certains cas exceptionnel il est possible de réduire le délais de 3 mois à 1 mois pour la location nue :

  • En étant bénéficiaire du RSA
  • En se voyant attribuer un logement social
  • En étant locataire dans un bien en zone tendue
  • En cas de problème de santé justifiant un départ
  • Perte d'emploi ou mutation ou obtention du premier emploi


Quels sont les locaux hors législation de la loi 1989 ?

Certains locaux ou baux sont exclus de la loi 1989, la location de ces logements est donc régie par le bail de droit commun ou bien par des lois particulières venues réglementer certaines situations :

  • Le bail commercial avec les locaux commerciaux et professionnels

  • Le bail  mobilité avec les locaux d'habitation

  • Le bail de location saisonnière avec les locaux d'habitation

  • Les locaux loué par une personne morale

  • Les logements loués à titre de fonction

  • Les logements loués à titre de résidence secondaire du locataire



   

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Jean-Hugues Pourtal - 17/07/2020